Et oui elle est enfin arrivée, cette offre tant attendue !!! le 8 Février 2006.

Dans mon article précédent, je terminais en me demandant si tout allait bien se passer et si le CIC allait maintenir l'ensemble de ses promesses : eh bien oui.

Quelques précisions donc sur cette offre de prêt, car finalement je m'aperçois que je vous ai surtout parlé du taux, qui évidemment doit être négocié fermement, car c'est "le nerf de la guerre", mais d'autres éléments du prêt sont aussi importants.

Les intérêts intercalaires : Si vous faites construire, vous ne libèrerez pas immédiatement la totalité du montant du prêt. Des intérêts seront ainsi dûs, au taux de votre prêt, sur le montant des sommes que vous débloquez petit à petit.

Un exemple : sur un prêt total de 200 000 € à 4%, vous débloquez 100 000 € pour l'achat du terrain et le début de la construction.

Vous paierez à partir de ce moment : 100 000 € x 4% : 12 (mois) = 333.33 €/mois

Puis quand vous débloquerez une somme supplémentaire de 30 000 €, vos intérêts seront à partir de ce moment de : 130 000 € x 4% : 12 (mois) = 433.33 €/mois etc...

Bien évidemment, celà sera affiné au jour près par votre banque.

Pour plus d'explications sur ce point, vous pouvez aller voir cet article de "meilleur taux.com"

Pour notre part, le CIC nous a proposé trois possibilités de paiement  pendant la période de la construction :

- commencer à amortir immédiatement le prêt : un peu dur quand on a encore à payer le loyer du logement actuel...mais la meilleure solution si on a les fonds nécessaires

- payer les intérêts intercalaires sur le mode de calcul précédemment exposé

- ne rien payer, les intérêts intercalaires étant alors "incorporés" au prêt dont le montant allait donc augmenter d'autant. Par ailleurs, nous allions ainsi payer des intérêts sur les intérêts, ce qui était évidemment peu satisfaisant.

Nous avons choisi la deuxième solution, comme la plupart des maîtres d'ouvrage.

Il faut donc prévoir dans votre projet la possibilité de payer une somme supplémentaire, durant la construction, en plus de votre loyer ou de votre remboursement de prêt courant pour le logement actuel.

La garantie du prêt : Il y a très peu de chance, (voire même aucune, sauf si vous êtes le fils d'un sultan richissime ou de Bil Gates) que la banque accepte de vous prêter de l'argent sans prendre une garantie en cas de défaut de paiement.

Dans la plupart des cas, nous nous sommes vus proposer l'alternative suivante :

- hypothèque : la banque prend une hypothèque de premier rang sur votre maison, et la fera revendre en cas de non paiement. Cette hypothèque doit être constatée par acte notarié et a un coût qui vous incombera évidemment.

Vous pouvez vous faire une idée du montant de la somme à débourser ici .

- garantie d'un organisme de caution : C'est une nouveauté à mon sens, qui est apparue ces dernières années. Moyennant le paiement d'une somme un peu plus importante que celle due pour une hypothèque, un organisme se portera caution pour vous auprès de votre banque.

Evidemment, il s'agira d'un organisme habilité par votre banque et qui travaille habituellement avec elle.

L'avantage à mon sens est que votre maison n'est pas grevée d'une hypothèque, et qu'il n'y aura pas de frais de levée d'hypothèque en cas de revente avant le terme hypothécaire.

En outre, les organismes de caution s'engagent à rembourser 80 % du montant de la caution déposée, à la fin du prêt. Bon 20 ou 25 ans après, ce n'est pas la panacée, mais c'est toujours mieux que rien.

Evidemment, l'organisme de caution paiera à votre place en cas de difficultés financières, mais sera "subrogé" alors dans les droits de la banque et ne manquera pas de venir vous chercher pour le obtenir remboursement des sommes payées à votre place.

Pour notre part, nous avons opté pour cette solution qui nous coûtera 400 € de plus qu'une hypothèque.

Il existe par ailleurs d'autres possibilités de garantie de prêt, comme le privilège de prêteur de deniers, mais qui n'est pas adapté en cas de contruction de maison. Vous pouvez en avoir un aperçu dans cet article.

Les modalités de remboursement anticipé :  On peut toujours rêver, et espérer qu'une situation financière florissante permettra d'écourter la durée du prêt, soit en augmentant le montant des mensualités de remboursement, soit en procédant à des remboursements (partiel ou total) du prêt.

C'est un point qui à mon avis doit être fermement discuté avec le banquier.

En effet, la possibilité de moduler ses échéances de prêt (à la hausse comme à la baisse en cas de coup dur) est importante.

De même la possibilité d'effectuer des remboursements en partie ou en totalité du prêt est extrêmement intéressante. Un point à négocier sur ce chapitre : l'absence de pénalités de remboursement anticipé qui souvent sont calculées suivant un pourcentage par rapport au montant remboursé...

Beaucoup de banques acceptent ces clauses : alors pensez y à l'avance et demandez leur intégration à l'offre.

En ce qui nous concerne, nous avons donc une clause de modulation de l'échéance qui précise : "l'emprunteur peut solliciter une fois par an auprès du prêteur une modification de la durée de remboursement du prêt (allongement ou diminution), se traduisant par une modification du montant de l'échéance de remboursement. Toutefois l'application de cette faculté de modulation ne peut entraîner un allongement ou une réduction de la durée originaire du prêt en deçà ou au delà des limites prévues par l'article R 331-76 du Code de la Construction et de l'habitation"

Nous pouvons donc, grâce à la modulation des échéances, faire varier la durée de notre prêt entre 5 et 35 ans, ce qui laisse de la marge.....

S'agissant des remboursements anticipés, la banque a inséré une clause précisant que ceux-ci sont permis, sans pénalité, mais doivent être égaux au moins à 10 % du montant emprunté...bon, on ne peut quand même pas tout avoir.....

Le délai d'attente pour renvoyer l'offre signée :  La loi SCRIVENER impose un délai de réflexion obligatoire de dix jours pour l'emprunteur, après réception de l'offre de crédit par courrier postal.

Nous avons reçu l'offre le 8 Février 2006 et c'est donc fièrement que nous l'avons renvoyée par la poste le 23 Février 2006.

La prochaine étape ? la signature de la vente du terrain devant Notaire, après expiration du délai de recours de deux mois ouvert aux tiers à l'encontre de notre permis de construire. En l'absence de recours (ce que nous espérons plus que vivement), plus rien ne s'opposera à la vente du terrain, ce qui devrait intervenir dans la deuxième quinzaine de Mars 2006.....Nous vous tiendrons au courant bien sûr .....

Emprunter beaucoup de sous pendant beaucoup d'années, c'est bien, mais être sûr qu'on pourra les rembourser en cas de coup dur : c'est mieux ! C'est une sécurité pour l'emprunteur, mais c'est surtout une sécurité pour la Banque qui vous prête ses deniers et qui exige que son client soit assuré pour qu'il puisse continuer à honorer ses remboursements si il ne peut plus travailler en raison de maladie, d'accident ou s'il décède.

Il faut donc choisir une "bonne assurance" et comme en toute chose, faire jouer la concurrence et choisir le meilleur rapport qualité/prix.

Tout d'abord, nous nous sommes assurés que la banque auprès de laquelle nous souhaitions contracter le prêt accepte la "délégation d'assurances", c'est à dire accepte que l'assurance soit contractée ailleurs que chez elle. C'est un point important, car peu d'assurances proposées directement par les banques pour assurer les prêts sont compétitives.

Ensuite, internet aidant, nous avons sollicité divers devis auprès de différentes compagnies.

En matière d'assurances, il faut bien évidemment comparer les prix des cotisations, mais aussi et surtout les garanties offertes. il arrive fréquemment qu'une assurance soit moins chère, mais qu'elle soit très restrictive et ne prenne pas en charge certaines pathologies qui dans l'avenir peuvent vous arriver.

Ainsi, nous avons écarté systématiquement les compagnies qui ne prennent pas en charge les arrêts de travail liés à des douleurs dorsales....nous partons pour 25 ans d'amortissement de prêt, et qui dit que dans 10 ou 15 ans nous n'aurons pas mal au dos.

Il est important aussi, pour ceux qui aiment certains sports un peu risqués (detaplane, ulm etc....) de vérifier si les conséquences de la pratique de ces sports sera prise en charge. il y a souvent des exclusions pour de nombreux sports de ce type.

Nous vous conseillons pour votre choix ce lien, qui vous donne un aperçu des contrats de pas mal de compagnies spécialisées en matière d'assurance de prêt.

Bien évidemment et comme d'habitude, il vaut mieux être jeune, en bonne santé et non fumeur pour  bénéficier des meilleurs tarifs.

Pour notre part, nous ne sommes plus si jeunes (trentenaires allant virer quadra d'ici peu), nous sommes beaux, mais ça ils s'en foutent :) :), et nous sommes non fumeurs.

Nous avons choisi UGIP qui nous faisait un tarif assez compétitif (avec une réduction pour le conjoint) en proposant des garanties qui nous paraissaient tout à fait raisonnables.Nous sommes passés pour les contacter par UNILIA MUTUELLE.

Ils sont cependant très tâtillons et restrictifs et compe tenu du montant emprunté, nous avons du remplir un dossier médical de plusieurs pages, faire de nombreuses prises de sang, prendre rendez vous chez notre médecin traitant qui avait aussi à répondre à un long questionnaire.

Après tout celà, et compte tenu de nos déclarations médicales, il nous a été demandé des précisions sur telle et telle réponse et au final, une hausse de cotisations m'a été imposée, alors que je n'ai rien déclaré d'autre qu'une grossesse pathologique....

Bon, comme il nous avait été accordé une réduction "couple" à l'initial, la majoration est ainsi compensée, et de toute façon, lorsque celà nous a été indiqué, compte tenu du temps déjà écoulé, nous n'avions plus bien le temps de chercher une autre assurance, et n'étions pas sûrs non plus que la même majoration ne serait pas appliquée....alors on a dit oui.....sachant que la banque attendait impérativement le document de la compagnie d'assurance pour éditer l'offre de prêt.

Tout celà pour dire qu'on n'est jamais à l'abri de surprises en cette matière et qu'il faut donc prendre le plus de temps possible pour étudier cette question.

Ah.....l'obtention de notre permis de construire : quelle histoire !

Il vous faut tout d'abord savoir que notre terrain est un peu compliqué, puisqu'il est grevé d'une servitude "non aedificandi" sur environ la moitié de sa surface. Il nous est donc interdit d'élever sur cette portion de terrain toute construction qui gênerait la vue du voisin qui bénéficie de cette servitude.

Nous avons donc du travailler les plans de notre maison de manière à ce que celle-ci n'empiète pas d'un centimètre sur la servitude. Par ailleurs, la propriétaire du terrain, qui est aussi propriétaire des terrains avoisinants, avait décidé de créer un chemin longeant notre terrain, ce qui rendait la parcelle qui nous était vendue moins large et plus longue que la configuration qui nous avait été proposée initialement. Qu'à cela ne tienne, nous souhaitions malgré tout acquérir ce terrain et avons donc fait en sorte que les plans répondent à toutes les contingences nécessaires.

Lors de la signature du compromis de vente du terrain, il nous a été imparti un délai jusqu'au 20 Juillet 2005 pour déposer la demande de permis de construire : délai respecté !!

A partir de là, nous avons sagement attendu l'arrivée de ce document tant convoité, nous autorisant à construire notre petit chez nous. Il nous avait été indiqué que l'administration avait un délai de deux mois pour nous rendre une réponse, à défaut de quoi le permis était réputé accepté tacitement.

Nous avons donc "sagement" attendu jusqu'au 20 Septembre 2005 : rien ! Un peu de retard de l'administration, patientons encore un peu ! 1er Octobre : rien ! 10 Octobre rien !

Nous avons alors contacté notre Maître d'Oeuvre qui est allé aux nouvelles auprès de la DDE, et alors là : SURPRISE !! Nous apprenons qu'un courrier nous aurait été envoyé le 31 Août, demandant des informations complémentaires, des documents supplémentaires, et nous informant de la nécessité de créer un puits perdu sur le terrain

Et surtout, nous apprenons en même temps que la commune entend préempter gratuitement une partie de notre terrain en bordure du chemin des Iris pour élargir la voie !!

SUPER : plein de bonnes nouvelles annoncées dans un courrier que nous n'avons jamais reçu mais qui selon l'administration fait quand même courir un nouveau délai de deux mois pour l'instruction du dossier. (En fait, la DDE reconnaîtra ultérieurement qu'elle n'a jamais envoyé ce courrier...mais bon ....passons....)

Alors reprenons :

Un puits perdu ? Mais pourquoi le service des eaux compétents nous a -t-il fait un devis comprenant le raccordement de notre parcelle au réseau d'eaux usées et d'eaux pluviales ?

Renseignement pris : erreur de la mairie : ses plans n'étaient pas à jour, et elle ignorait que le réseau avait été étendu dans notre petit chemin. Bon !