L'offre de prêt est arrivée !!!

Et oui elle est enfin arrivée, cette offre tant attendue !!! le 8 Février 2006.

Dans mon article précédent, je terminais en me demandant si tout allait bien se passer et si le CIC allait maintenir l'ensemble de ses promesses : eh bien oui.

Quelques précisions donc sur cette offre de prêt, car finalement je m'aperçois que je vous ai surtout parlé du taux, qui évidemment doit être négocié fermement, car c'est "le nerf de la guerre", mais d'autres éléments du prêt sont aussi importants.

Les intérêts intercalaires : Si vous faites construire, vous ne libèrerez pas immédiatement la totalité du montant du prêt. Des intérêts seront ainsi dûs, au taux de votre prêt, sur le montant des sommes que vous débloquez petit à petit.

Un exemple : sur un prêt total de 200 000 € à 4%, vous débloquez 100 000 € pour l'achat du terrain et le début de la construction.

Vous paierez à partir de ce moment : 100 000 € x 4% : 12 (mois) = 333.33 €/mois

Puis quand vous débloquerez une somme supplémentaire de 30 000 €, vos intérêts seront à partir de ce moment de : 130 000 € x 4% : 12 (mois) = 433.33 €/mois etc...

Bien évidemment, celà sera affiné au jour près par votre banque.

Pour plus d'explications sur ce point, vous pouvez aller voir cet article de "meilleur taux.com"

Pour notre part, le CIC nous a proposé trois possibilités de paiement  pendant la période de la construction :

- commencer à amortir immédiatement le prêt : un peu dur quand on a encore à payer le loyer du logement actuel...mais la meilleure solution si on a les fonds nécessaires

- payer les intérêts intercalaires sur le mode de calcul précédemment exposé

- ne rien payer, les intérêts intercalaires étant alors "incorporés" au prêt dont le montant allait donc augmenter d'autant. Par ailleurs, nous allions ainsi payer des intérêts sur les intérêts, ce qui était évidemment peu satisfaisant.

Nous avons choisi la deuxième solution, comme la plupart des maîtres d'ouvrage.

Il faut donc prévoir dans votre projet la possibilité de payer une somme supplémentaire, durant la construction, en plus de votre loyer ou de votre remboursement de prêt courant pour le logement actuel.

La garantie du prêt : Il y a très peu de chance, (voire même aucune, sauf si vous êtes le fils d'un sultan richissime ou de Bil Gates) que la banque accepte de vous prêter de l'argent sans prendre une garantie en cas de défaut de paiement.

Dans la plupart des cas, nous nous sommes vus proposer l'alternative suivante :

- hypothèque : la banque prend une hypothèque de premier rang sur votre maison, et la fera revendre en cas de non paiement. Cette hypothèque doit être constatée par acte notarié et a un coût qui vous incombera évidemment.

Vous pouvez vous faire une idée du montant de la somme à débourser ici .

- garantie d'un organisme de caution : C'est une nouveauté à mon sens, qui est apparue ces dernières années. Moyennant le paiement d'une somme un peu plus importante que celle due pour une hypothèque, un organisme se portera caution pour vous auprès de votre banque.

Evidemment, il s'agira d'un organisme habilité par votre banque et qui travaille habituellement avec elle.

L'avantage à mon sens est que votre maison n'est pas grevée d'une hypothèque, et qu'il n'y aura pas de frais de levée d'hypothèque en cas de revente avant le terme hypothécaire.

En outre, les organismes de caution s'engagent à rembourser 80 % du montant de la caution déposée, à la fin du prêt. Bon 20 ou 25 ans après, ce n'est pas la panacée, mais c'est toujours mieux que rien.

Evidemment, l'organisme de caution paiera à votre place en cas de difficultés financières, mais sera "subrogé" alors dans les droits de la banque et ne manquera pas de venir vous chercher pour le obtenir remboursement des sommes payées à votre place.

Pour notre part, nous avons opté pour cette solution qui nous coûtera 400 € de plus qu'une hypothèque.

Il existe par ailleurs d'autres possibilités de garantie de prêt, comme le privilège de prêteur de deniers, mais qui n'est pas adapté en cas de contruction de maison. Vous pouvez en avoir un aperçu dans cet article.

Les modalités de remboursement anticipé :  On peut toujours rêver, et espérer qu'une situation financière florissante permettra d'écourter la durée du prêt, soit en augmentant le montant des mensualités de remboursement, soit en procédant à des remboursements (partiel ou total) du prêt.

C'est un point qui à mon avis doit être fermement discuté avec le banquier.

En effet, la possibilité de moduler ses échéances de prêt (à la hausse comme à la baisse en cas de coup dur) est importante.

De même la possibilité d'effectuer des remboursements en partie ou en totalité du prêt est extrêmement intéressante. Un point à négocier sur ce chapitre : l'absence de pénalités de remboursement anticipé qui souvent sont calculées suivant un pourcentage par rapport au montant remboursé...

Beaucoup de banques acceptent ces clauses : alors pensez y à l'avance et demandez leur intégration à l'offre.

En ce qui nous concerne, nous avons donc une clause de modulation de l'échéance qui précise : "l'emprunteur peut solliciter une fois par an auprès du prêteur une modification de la durée de remboursement du prêt (allongement ou diminution), se traduisant par une modification du montant de l'échéance de remboursement. Toutefois l'application de cette faculté de modulation ne peut entraîner un allongement ou une réduction de la durée originaire du prêt en deçà ou au delà des limites prévues par l'article R 331-76 du Code de la Construction et de l'habitation"

Nous pouvons donc, grâce à la modulation des échéances, faire varier la durée de notre prêt entre 5 et 35 ans, ce qui laisse de la marge.....

S'agissant des remboursements anticipés, la banque a inséré une clause précisant que ceux-ci sont permis, sans pénalité, mais doivent être égaux au moins à 10 % du montant emprunté...bon, on ne peut quand même pas tout avoir.....

Le délai d'attente pour renvoyer l'offre signée :  La loi SCRIVENER impose un délai de réflexion obligatoire de dix jours pour l'emprunteur, après réception de l'offre de crédit par courrier postal.

Nous avons reçu l'offre le 8 Février 2006 et c'est donc fièrement que nous l'avons renvoyée par la poste le 23 Février 2006.

La prochaine étape ? la signature de la vente du terrain devant Notaire, après expiration du délai de recours de deux mois ouvert aux tiers à l'encontre de notre permis de construire. En l'absence de recours (ce que nous espérons plus que vivement), plus rien ne s'opposera à la vente du terrain, ce qui devrait intervenir dans la deuxième quinzaine de Mars 2006.....Nous vous tiendrons au courant bien sûr .....